新築マンションの価格高騰によって、新築よりもリーズナブルな中古マンションの人気が上昇中。
価格面はもとより、購入前に実物を見て建物の状況や周辺環境を確認できるなどメリットも多い中古マンションですが、中には購入後の不満やトラブルにつながりやすい物件も存在します。
●確認必至！ 中古マンションのチェックポイント
中古マンションの良し悪しは、見た目だけでは分かりにくいもの。気になる物件が見つかったら、次のポイントにも注意してみましょう。
（１）新耐震か、それとも旧耐震か
現在の建築基準法は1981年に耐震基準が改正されており、改正後は「新耐震基準」、それ以前は「旧耐震基準」として区別されています。
震度6～7程度の大地震が発生しても建物が倒壊・崩壊しない耐震性を備えた新耐震基準の建物と比較すると、旧耐震基準の建物は震度5程度の地震までしか想定しておらず、耐震性に不安があるといわれています。
1981年以前の旧耐震マンションであっても、耐震診断を受けて、必要な耐震補強が済んでいれば安心ですが、そのような中古マンションはまだまだ少ないのが実情です。
耐震補強を行わない旧耐震マンションは銀行の評価額が低く、住宅ローン審査の通過が難しいケースや、審査を通過しても借入れ可能な金額が少なくなるケースもあります。
なにより、住んでからの安心を考えれば、耐震性が不十分な物件は避けたほうがよいでしょう。
なお、新耐震と旧耐震を見分けるには、建物の竣工日ではなく、建築確認を取得した日付に着目してください。建築確認取得の日付が1981年6月1日以降なら新耐震、それより前の日付なら旧耐震です。
（２）修繕積立金の滞納はあるか
築年数の経過したマンションでは、建物の耐久性を保つために12～14年に1度くらいの頻度で大規模修繕工事を行います。このときの費用をまかなうのが、マンション住民が毎月支払う「修繕積立金」。修繕工事の必要額は建物の劣化にともない増えていくため、修繕積立金は築年数とともに高くなる傾向があります。
ところが、マンションによっては毎月の修繕積立金の負担が大きく、滞納が発生していることも。修繕積立金の滞納が増えると、適切な修繕が行き届かなかったり、大規模修繕の際に一時金として住民の追加負担が必要になったりする可能性があります。
中古マンションを購入するなら、毎月支払う修繕積立金の金額はもちろん、積立金の収支や滞納の有無まできちんと把握しておきましょう。積立金の滞納が目立つ、あるいは積立金が不足して修繕費用がまかなえないと判断される場合は、物件の購入を見合わせるのも一つの選択です。
（３）自主管理マンションは要注意
マンションの管理形態は、管理業務の全部または一部を管理会社に委託する「委託管理」と、住民が主体となって管理業務を行う「自主管理」の2つがあります。
ほとんどのマンションでは委託管理を採用しており、自主管理は少数ですが、近年は管理費の負担軽減などの理由で、委託管理から自主管理へ切り替えるマンションも見られます。
自主管理マンションは、住民自らが会計、備品管理、清掃といった管理業務全般に対応するため、毎月支払う管理費は委託管理より安く済みますが、住民の負担が大きく、管理の質も低下しがち。特に築年数の経過したマンションでは住民の高齢化も進んでおり、必要な管理業務が行き届かずにマンションのスラム化につながるおそれもあります。
もちろん、住民がきちんと管理をしている自主管理マンションもあるので、自主管理だからといって即座に候補から外す必要はありません。大切なのは、実際にマンションの管理状態を見て、適切に自主管理されているか確かめること。「敷地内の掃除が行き届いているか」「長期修繕計画があり、修繕積立金も十分に蓄えられているか」など、管理の質をしっかりと見極めましょう。
●中古マンション取得を後悔しないために
中古マンションを選ぶときに、立地、間取り、建物の状況などは気を付けていても、構造部分の耐震性や管理体制は確認がおろそかになりがちです。
これから長く住むマンションですから、安心して暮らせるように、上記のポイントをぜひチェックしてくださいね。
